2017年某市居民购房意向及需求调查报告

为进一步了解经济新常态下某某市居民的居住现状及购房意向需求，为相关部门把握房地产市场运行态势，实施房地产市场调控政策提供数据支持和决策依据，特针对在某某居住时间超过半年的18-65岁居民开展“某某市居民居住现状、购房意向和需求调查”工作。本次调查分为两个模块，分别是居民居住现状及购房意向调查和居民购房需求调查，其中民居住现状及购房意向调查采集600个样本数据，年龄分布情况为：18-30岁225人、30-39岁230人、40-49岁102人、50-65岁43人，本地及新某某人分布为：本地人268人，新某某人332人;居民购房需求调查采集200个样本数据，年龄分布情况为：30岁以下142人、30-39岁40人、40岁及以上18人，本地及新某某人分布为：本地人96人，新某某人104人。现将调查结果分析如下：

一、居民居住现状

(一)居民目前居住现状

近年来，随着生活水平的提高及旧城改造工程的落实和文明城市创建，某某市居民的居住水平有了明显提高，居民户均住房面积106.87㎡，户均居住户型2.49房，共同常住人口为1人的家庭人均住房面积为55.42㎡;共同常住人口为2人、3人、4人及以上，人均住房面积分别为36.70㎡、36.12㎡、30.96㎡。居民居住形式呈多样化发展趋势，受某某市外来人口较多影响，租房居住人群比例较高，但本地人多居住自建房。从居民居住现状来看，45.7%选择租房，30.2%选择自建房，14%吸烟则自购商品房，10.2%选择其他居住方式。其中本地人居住自建房和自购商品房的比例为88.4%和69%，新某某人租房居住比例高达89.1%;从户均住房面积看，自建房最大，自购商品房次之，租房最小，约为自购商品房的一半。

(二)租房及购房居住人群特征

租房人群多为新某某人，而自购商品房人群以本地人居多。此外，租房和自购商品房人群在家庭年收入、学历、年龄、常住人口数、住房面积及户型等方面都呈现出较为明显的特征。总体而言，低收入、低学历的单身年轻新某某人多租房居住，且租房面积和户型较小;中高收入、高学历的中青年本地家庭多自购商品房居住，且居住面积和户型较大，购房时间多在2014年之前。

二、居民购房意向及需求

(一)居民购房意向分析

1.本地人购房意向明显高于新某某人

某某市2016年年末常住人口数为209.2万人，其中近一半为外来人口，鉴于某某多为劳动密集型产业，外来人口收入普遍较低，新某某人购房意向较弱。调查显示，2017年计划购房者占比9.5%，其中本地人有购房计划的比例为12.7%，高于新某某人(6.9%)5.8个百分点。此外，若有闲置资金的话，还有27.2%的人群会考虑买房。

2.中青年人群成购房主力

计划购房人群中，中青年人群出于“刚需自住”考虑，成为购房主力军，占比达45.6%，家庭结构以3人及以上(89.5%)为主。在学历及职业方面，低学历个体户人群表现出较强的购房意向。目前对住宅的刚性需求是主导某某房地产市场需求的关键因素，中老年群体虽然具备一定的经济实力，但因按揭贷款限制等购房成本压力更大，部分人暂缓购房，此时，30-39岁中青年群体开始崛起，出于刚需自住购房迫切性明显大于年龄较大的改善需求群体，因此，中青年人成为目前最大购房群体。

3.居民购房主要目的为“刚需自住”

某某市居民中，计划购房者购房大多出于“刚需自住”(69.0%)和“改善居住品质”(21.5%)。中青年人群出于“刚需自住”考虑成为购房意向人群主力，因此在买房自住时主要会考虑“上班是否方便”。此外，随着生活水平的提升，越来越多人追求高品质的生活居住环境，也会着重考虑“社区生活配套”、“社区自然环境”及“孩子上学方便”。某某本地人买房自住时更注重居住品质的提升，与此同时，新某某人则更看重上班是否便利。

(二)居民购房需求分析

1.世纪大道片区的房屋最受关注

一般而言，交通和学校是不少刚需买房者在选择购房区域时首要考虑的两大因素，生活便利性也是较为重要的考虑因素。调查显示，某某市计划购房者在选择购房区域时最为看重的因素是“交通便利”(75.5%)和“教育环境”(42.5%)，对“景观绿化环境”、“人文环境”及“区域生活熟悉程度”也较为看重，选择比例均超过20%;此外，对居住和商业配套方面的要求主要集中于有大型购物商场、学校、菜市场及超市、医院。

基于计划购房者多为“刚需自住”人群，市区商业、交通、医疗、教育等基础配套设施较为成熟完善，有69.0%的计划购房者选择在市区购房，且主要集中于世纪大道片区;不过相对于市区，乡镇房价低、空气清新、环境好等优势也吸引不少计划购房者，在乡镇购房人群主要选择池店镇、安海镇、陈埭镇等市区周边乡镇。

2.市区可接受房价约为7400元/平方米

居民可接受房价方面，计划购房者可接受的房价水平约为7100元/平方米，其中市区房价约为7400元/平方米，乡镇房价约为6400元/平方米。从购房集中区域看，市区方面，滨江商务区片区可接受房价高于市区均价，平均计划购房面积也较高，约为130平方米;长兴路片区、世纪大道片区及和平路片区可接受房价与市区均价相差不大。乡镇方面，计划购房者对陈埭镇、池店镇和安海镇可接受的房价高于乡镇均价，东石镇的房价水平与乡镇均价相差不大，平均计划购房面积均在100平方米以上。

3.新某某人可接受房价低于本地人

2017年新某某人有计划购房的比例为6.9%，占总体计划购房者的比例为35.3%。购房区域选择上，新某某人多选择在市区购房(66.3%)，但选择在乡镇购房的新某某人占比高于本地人。新某某人在市区购房集中在世纪大道片区(71.8%)、滨江商务区(10.3%)和长兴路(9.0%)，乡镇主要集中在池店镇(34.6%)和陈埭镇(9.6%)。房价承受能力方面，新某某人可接受的房价约为6400元/平方米，低于本地人(7700元/平方米)1000元以上。具体来看，新某某人可接受的总房款多为50-100万元之间，首付款20-30万元，月供多在3001-5000元之间。此外，新某某人多倾向于购买90-110㎡的住房。

4.三房两厅新建住宅获得青睐

购房需求结构方面，新建的90-150㎡的三房两厅(中户型)中高层公寓是我市居民的主要需求点。在购房类型上，计划购房者偏向于购买新建住宅，一定程度上是受到首付比例的影响。此外，值得关注的是，出于没有太多时间和精力搞装修，以及装修款可以和房价一起按揭，减轻压力等考虑，一般装修和部分精装修(厨卫)得到大部分计划购房者的认可。在政府建设资源节约型和环境友好型社会，促进住宅产业结构调整的大势之下，“精装房”市场未来发展空间较为广阔。

5.首付+按揭付款方式受偏爱

在购房消费能力方面，近半数计划购房者可接受的总房款在50-100万元之间;付款方式上，一成以上计划购房者表示可一次性付清房款，85.5%选择首付+按揭的付款方式;居民最高可接受的首付款多为30万元以下，占比达71.9%，最高能承受的月供在3001-5000元之间。

三、市场感知情况

(一)房价“看涨心理”较为普遍

近两年，某某市住房销售面积总体保持平稳健康的增长态势，2016年全市商品房销售面积(含限价房)达300.26万平方米，增长15.6%，商品房供给较为丰富。居民感知方面，在回收的600份调查问卷中，有92.4%的受访者认为某某市目前可供选择的楼盘数量能够满足需求。在全国房价总体上涨的大背景下，51.1%的受访者表示目前的房价水平总体偏高，此外，在房价走势方面，有63.2%的受访者认为未来一年某某的房价水平会“上涨”(其中：15.4%认为上涨很多，47.8%认为小幅上涨)。

此外，相比2017年没有购房计划的人而言，有购房计划人群多认为目前某某可供选择的楼盘数量不够丰富，且房价总体偏高，对未来一年某某房价看涨的比例较大，这也在一定程度上加快了购房脚步。

(二)购房决策受政策影响较小

总体而言，居民对房地产政策的关注程度较低，有50.3%的受访者平时不关注房地产政策，购房决策受房地产政策的影响较小。在2017年有购房计划的人群中，38.6%的人群表示平时较少关注政府出台的房地产政策，还有22.8%的人群表示平时不会关注房地产政策，超五成受访者表示当前的房地产政策不影响购房决策，有28.1%的受访者表示当前的房地产政策推迟了购房决策，还有17.5%的受访者表示当前的房地产政策加紧了购房决策。

四、意见建议

(一)完善住房供应结构

调查显示，新建90-150㎡的三房两厅中高层公寓是我市居民的主要需求点。因此，一方面应合理规范开发，针对待开发量不足区域，分批次合理控制地块面积，加大土地供应量，根据市场需求结构推出产品，控制超大户型、超大面积的住宅建设项目，适当加大中、小户型普通商品住宅的市场投放量，扩大有效供给。另一方面，优化经济适用房、廉租房建设，为中低收入家庭提供更为适宜的基本住房环境，并适度推进拆迁安置房建设，按照城市建设需要合理控制拆迁规模，促进房地产市场供需关系保持基本平衡，实现健康稳定发展。

(二)合理引导住房需求

从本次调查被访者的住房拥有情况看，没有商品房的比例高达68.3%，如何让这一部分居民的购房需求转化为现实购买力，需要政府、企业、监管部门等加强引导，综合施策，多管齐下。一方面，实行差别化政策鼓励居民自住型住房和改善性住房需求。调查显示有85.5%的受访者选择首付+按揭的付款方式购房，金融部门可实施差别化住房信贷政策，在遏制各类投资投机性需求的同时支持首次购房和改善型购房等自住型需求。另一方面，居民购房除了向家人、朋友咨询，还会通过网络搜索(30.5%)和房产中介咨询(38.3%)，可加大宣传力度，通过举办体验式活动，推行实景展示营销等方式将居民的购房需求转化为现实购买力。

(三)坚持房地产市场调控

住房问题是关乎民生的重大问题，房价直接关系到每个居民的生活幸福程度，近年来不断上涨、与居民收入不成比例的房价俨然已成为社会主义社会中不和谐的音符。目前过半数居民认为某某的房价水平总体偏高，且未来房价看涨心理较为普遍，对此，相关部门要准确把握住房的居住属性，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，让住房市场回归到基本居住功能上来，加大对房地产投机行为的打击力度，坚持房地产业调控不动摇，稳定全市房价水平才能保障房地产市场稳健发展。

(四)加强房地产市场监管

今年以来，某某房地产市场有所升温，市场上的各种乱象也随之而来。调查显示，房屋质量、房产信息虚假欺骗、开发商失信成为居民购房时最担心的问题，因此，要严厉查处违法违规建市场行为，加大对捂盘惜售、散布虚假信息、哄抬房价、价格欺诈等行为的打击力度;持续开展房地产开发企业和中介机构违法违规行为专项整治行动，加强房地产市场监管，净化市场环境。